Le confinement, lié à la crise sanitaire, a mis en lumière le rôle essentiel de la livraison de marchandises dans la vie économique. Les locaux industriels (entrepôts, parcs d’activités et logistique du dernier kilomètre) ont ainsi révélé tout leur potentiel !

Retour sur cette classe d’actifs méconnue et pourtant au cœur même de l’économie…
 

Une multitude de terminologies

L’immobilier dit « d’activités » recèle de plusieurs terminologies avec des réalités très différentes. Il peut parfois être difficile de s’y retrouver…

•    ENTREPOT LOGISTIQUE : entrepôt destiné au stockage et à la gestion du flux des marchandises, avec une faible proportion de bureaux.
Taille : de 10 000m² à 150 000m²
Hauteur : > 9.30m
Ratio de bureaux : 5%

•    MESSAGERIE / PLATE-FORME DE « CROSS-DOCKING » : bâtiment adapté à un besoin spécifique, où les marchandises ne font que transiter pour effectuer une réexpédition immédiate à destination des magasins ou du client final. 
Taille : de 1 000m² à 10 000m²
Hauteur : de 6 à 7m

•    BATIMENT D’ACTIVITÉS / MIXTE : bâtiment consacré à l’exercice d’une activité artisanale, commerciale ou d’une production industrielle réduite – souvent construit pour un besoin spécifique (clé-en-main).
Ratio de bureaux : de 30% à 60%

•    PARC D’ACTIVITÉS : ensemble clos composé d’un ou plusieurs bâtiments divisibles, à usage principal d’activités & industriel – avec une prestation et des services communs pour les occupants (restauration, loisirs, conciergerie…).
Taille du parc : > 3 000m²
Taille des lots : de 150 m² à 1 000m²
Hauteur : > 5,5m
Ratio de bureaux : < 30%

•    BUSINESS PARK / PARC TERTIAIRE (à ne pas confondre avec le parc d’activités) : ensemble clos composé d’un ou plusieurs bâtiments divisibles, avec une prestation et des services communs pour les occupants (restauration, loisirs, conciergerie…), mais à usage principal de bureaux.
Ratio de bureaux : > 50%
 

Pourquoi investir dans les Parcs d’activités ?

Les parcs d’activités bénéficient d’incomparables atouts en termes d’investissement immobilier :

Polyvalence des bâtiments – permettant de répondre à une diversité d’usages comme : la logistique du « dernier km », le loisir, les services, les datacenters, la biotechnologie, la production, les grossistes…

Flexibilité des lots – pouvant être jumelés ou divisés, ce qui permet de répondre à une demande locative élargie, à partir de 150m².

Localisation stratégique – au sein des bassins de consommation, idéale pour la logistique du « dernier km » (également appelée « logistique urbaine », expression désignant l'ensemble des agents, opérations et équipements associés et mis en œuvre dans les derniers segments de la chaine de distribution finale des biens ou services).

Simplicité des bâtiments – faciles à retravailler sur le plan technique et qui échappent, dans la plupart des cas, aux contraintes réglementaires liées aux ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement).

Mutation potentielle des Parcs – avec la densification urbaine, possibilité de requalification d’un site d’activités en bureaux, résidentiel ou commerce, permettant une revalorisation du foncier à terme.

Forte diversification locative (multi-locataires) – entrainant une résilience des cash-flows pour les investisseurs.

Rendements initiaux élevés des immeubles, par rapport aux bureaux et à la logistique.

Faible sensibilité des valeurs locatives aux cycles de marché.

Marché étroit – 500M€ investis en moyenne en France sur les 10 dernières années, principalement par des fonds étrangers (américains et anglo-saxons).

Néanmoins, en termes de gestion locative, la spécificité des Parcs d’activités réside dans l’intervention d’un Asset Manager spécialisé, avec une équipe proactive présente sur le terrain et proche de ses clients-locataires. A titre d’exemple, un portefeuille composé de 500 locataires peut générer entre 70 et 80 signatures de baux par an (soit 2 signatures par semaine environ) et le taux de rétention des locataires sur ce type d’actifs est de l’ordre de 15%. Le maillage territorial est donc essentiel pour développer une relation de proximité et ainsi obtenir des performances significatives.
 

Un potentiel accentué par la crise sanitaire

La crise sanitaire de la Covid-19 et les mesures de confinement adoptées par le Gouvernement ont mis en avant le rôle essentiel de la livraison de marchandises dans la vie économique. 

En effet, pendant cette période de confinement, les entrepôts sont restés opérationnels et ont même joué un rôle vital dans la distribution de biens de premières nécessités, indispensables au bon fonctionnement du pays. La demande logistique du « dernier km » s’est accélérée, rendant l’investissement dans cette classe d’actif très attractif.

Le développement du e-commerce a induit la nécessité de disposer de petites plateformes de diffusion des produits au sein même des bassins de consommation, afin de permettre une livraison rapide des colis par camionnette. Les Parcs d’activités répondent parfaitement à ce besoin en proposant des locaux de logistique urbaine avec un panel de surface élargie, construits en périphérie immédiate des villes.

Notre dépendance aux importations de produits fabriqués à l’étranger a ainsi été questionnée et va très probablement relancer notre industrialisation. A moyen terme, cette « réindustrialisation » pourrait se traduire par l’accélération de la demande de locaux de production et d’activités à proximité des bassins de consommations, et ainsi améliorer l’attractivité des parcs d’activités.

Enfin, la nouvelle génération de parcs d’activités, loin de l’image des parcs d’activités vieillissants, propose aujourd’hui des lieux de vie propices au bien-être des utilisateurs, grâce à la présence de services communs (restauration, conciergerie, salles de sport, espaces verts…) et dispose de larges espaces. Autant d’atouts précieux dans le contexte actuel pour les locataires.

Cette classe d’actif encore méconnue démontre donc sa résilience, aussi bien dans le marché locatif, que dans le marché de l’investissement. Le parc d’activités devient aujourd’hui une réelle source d’opportunités d’investissement.
 
Investir dans les locaux d’activités, c’est allier sens et performance – à condition toutefois d’y associer un véritable savoir-faire en matière d’asset management.

LIONEL LACROIX, MRICS
Directeur Grands Comptes