IMMOVAL 2022

FPCI

CLÔTURÉ
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INVESTIR DANS LE RENOUVELLEMENT URBAIN EN RÉGION

IMMOVAL /2022 est un Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI) engagé dans l’aménagement des territoires et basé sur une stratégie de création de valeur. Il vise la constitution d’un portefeuille de prises de participation en capital dans des opérations immobilières tertiaires en région.

Solution de capitalisation, IMMOVAL /2022 vous permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux1 sur les plus-values potentielles qui vous seront restituées à la sortie.

IMMOVAL /2022 est une offre d’investissement créée à l’initiative de Foncière Magellan, Société de Gestion indépendante - spécialiste de l’investissement immobilier en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

 

AVERTISSEMENTS

 

Immoval /2022 comporte un risque de perte en capital. La performance n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

1 Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

SOLUTION DE CAPITALISATION

Une performance provenant de la création de valeur des investissements réalisés.

La performance ciblée n’est pas garantie. IMMOVAL /2022 ne garantit pas le capital investi. IMMOVAL /2022 comporte un risque de perte en capital.

Une thématique : le renouvellement urbain

Travailler et renouveler les actifs existants (rénovation, transformation, amélioration)
pour faire face aux enjeux environnementaux et sociétaux de demain.

Fiscalité différenciante (*)

Éligibilité au 150-0 B ter - Remploi de produits de cession 

Hors Assiette IFI

Personnes physiques : exonération de l'impôt sur les plus-values

Personnes morales : Taux d'IS sur les plus values à 15%

*La fiscalité dépend de la situation de chaque souscripteur et peut évoluer dans le temps. Il est recommandé aux souscripteurs d’étudier leur situation fiscale avec leur conseiller fiscal.

Dynamisme des régions

Les régions bénéficient d'une croissance démographique et économique supérieure à la moyenne française :

  • croissance démographique : +16% en moyenne depuis 20 ans
  • +588 200 emplois entre 2009 et 2019

Source : INSEE

SOUSCRIPTION

100.000€

SOUSCRIPTION MINIMUM

6 ANS

DURÉE DE VIE DU FONDS*

À COMPTER DU 24/11/2021

31/12/2022

FIN DE LA PÉRIODE DE SOUSCRIPTION

50 M€

OBJECTIF DE COLLECTE

*Prorogeable 2 fois 1 an à l'initiative de la SGP

PERFORMANCE DU FONDS

7%* PAR AN

SUR LA DURÉE DE VIE DU FONDS (6 À 8 ANS) NET DE FRAIS DE GESTION TRI CIBLE

*Objectif de performance / gestion non-garanti. Le FPCI IMMOVAL 2022 présente un risque de perte en capital.

LES ACQUISITIONS AU 29/01/2024

LOCAL COMMERCIAL I SAINT-TROPEZ (83)

 

DATE D'ACQUISITION : décembre 2023


SURFACE : +115 m²


LOCATAIRE : 1

Acquisition d’un local commercial réparti sur deux étages et idéalement situé au cœur de Saint-Tropez en bordure de la place des Lices. Le bien fera l’objet de travaux afin de relouer l’ensemble immobilier à un marché de loyer avant de procéder à la revente. 

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

BENTA I SAINT-GENIS-LAVAL (69)

 

DATE D'ACQUISITION : août 2022


SURFACE : 20 000 m²


LOCATAIRE : 1

Acquisition d'un foncier sur le site BENTA en vue de développer plus de 20 000 m² de locaux d'activités. 

Composé de 12 immeubles sur une parcelle de 159 000 m², le site BENTA  se situe dans la commune de Saint-Genis-Laval, à quelques kilomètres au sud-ouest de Lyon. Il s’agit d’une commune à dominante résidentielle, assez appréciée pour l’habitation, comportant également plusieurs zones industrielles. Le site dispose d’une excellente desserte routière (A 450 à 1km et A7 à 5km) mais aussi de plusieurs arrêts de bus directement devant l’entrée et des accès gares et aéroport à respectivement 10 et 33 km.

Sur les plus de 55 000 m² que développe le site, 38 682 m² sont loués à la société pharmaceutique Benta pour une durée de 12 ans. 

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

ATALANTE I SAINT-HERBLAIN (44)

 

DATE D'ACQUISITION : décembre 2021


SURFACE : 3 786 m²


LOCATAIRE : 5

Acquisition d'un immeuble situé au sein d'une zone d'activité tertiaire active, à l’ouest de Nantes, sur la commune de Saint Herblain, à proximité de la zone commerciale Atlantis.

L’immeuble développe une superficie de 3 786m² en R+2 et est occupé à 45% par 5 locataires. L’actif dispose d’un très bon niveau de parking (1 place pour 40m²) et les parties privatives et communes ont été rénovées récemment.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

BASSO COMBO I TOULOUSE (31)

 

DATE D'ACQUISITION : décembre 2022

 

Acquisition de 5 volumes immobiliers représentant 26 cellules commerciales, au sein de l’ensemble immobilier commercial
Basso Cambo, à Toulouse.

Le centre commercial est composé d’une galerie marchande et d’un hyper marché, ainsi que de stationnements extérieurs.
Le centre commercial est implanté dans une zone a redynamiser au pied du métro. 

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

CARACTÉRISTIQUES

FPCI

FONDS PROFESSIONNEL DE CAPITAL INVESTISSEMENT

SEMESTRIELLE

FRÉQUENCE DE VALORISATION

24/11/2021

DATE D'AGRÉMENT

SRI 6 /7

SYNTETIC RISK INDICATOR*

*Syntetic Risk Indicator : 1 étant le risque le plus faible et 7 le risque le plus élevé. 1 ne signifiant pas absence de risque. 

FRAIS

3% HT DE L'ACTIF NET

DONT 1% RÉTROCÉDÉ AUX DISTRIBUTEURS

RÉMUNÉRATION ANNUELLE DE GESTION

0,5% DE L'ACTIF NET

FRAIS DE FONCTIONNEMENT

5% MAXIMUM

DROIT D'ENTRÉE

PRINCIPAUX RISQUES

Risques inhérents à tout investissement en capital

Le Fonds a vocation à financer des Sociétés Cibles en capital et en quasi fonds propres. Sa performance est donc directement liée à la performance des Sociétés Cibles dans lesquelles il est investi, laquelle est soumise à de nombreux aléas tels que notamment : retournement du secteur d’activité, récession dans la zone géographique, modification substantielle apportée à l’environnement juridique et fiscal, évolution défavorable des taux de change ou d’intérêt. Ces Sociétés Cibles peuvent être sensibles aux phases descendantes du cycle économique du secteur dans lequel elles exercent leurs activités.

Risques d’illiquidité des actifs du Fonds

Le Fonds est un fonds de capital investissement qui sera investi dans des titres non cotés sur un Marché. Ces titres sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le Fonds aura pour objectif d’organiser la cession de ses Participations dans les meilleures conditions, il ne peut être exclu que le Fonds éprouve des difficultés à céder de telles Participations dans les délais et à un niveau de prix souhaité.

Risques liés à l’estimation des charges

Compte tenu de la nature des actifs des Sociétés Cibles du Fonds (biens immobiliers avec travaux et / ou rénovations), l’estimation des coûts induits reste soumise à l’aléa immobilier.

Risques liés à l’estimation de la valeur des Sociétés Cibles

Les Sociétés Cibles font l’objet d’évaluations selon les méthodes de valorisation des actifs du secteur immobilier. Ces évaluations sont destinées à estimer périodiquement l’évolution de la valeur des actifs en portefeuille et à calculer la valeur liquidative des parts du Fonds. Quel que soit le soin apporté à ces évaluations, les valeurs liquidatives sont susceptibles de ne pas refléter la valeur exacte du portefeuille du Fonds.

Risque de diversification insuffisante

La diversification des projets peut être réduite, dans la mesure où elle dépend du montant total des sommes souscrites par les souscripteurs dans le Fonds.

Caractère imprévisible des Distributions

Le remboursement des capitaux investis et les plus-values, le cas échéant, relatifs à un investissement initial se feront généralement par des distributions qui se réaliseront seulement plusieurs années après l’investissement initial. De telles distributions sont par nature imprévisibles et peuvent se produire plus tôt ou plus tard que les prévisions de la Société de Gestion. Les porteurs de parts ne doivent pas espérer des retours sur investissement significatifs avant plusieurs années suivant leur investissement.

Risques liés au blocage des rachats de parts

Les demandes de rachat de Parts ne sont pas autorisées pendant la Période de blocage, soit la durée de vie du Fonds.

Risques liés aux cessions de parts

Les porteurs de parts doivent être conscients de la nature long terme de leur investissement. Les parts du Fonds ne peuvent être vendues ou transférées sans avoir averti la Société de Gestion en conformité avec la documentation juridique du Fonds (article 10 ci-dessous). Il n’y a pas de marché organisé pour les parts et la Société de Gestion n’a pas connaissance qu’un tel marché puisse se développer dans l’avenir. Ainsi, un porteur de parts peut ne pas être en mesure de trouver une liquidité pour son investissement dans le Fonds dans un délai compatible avec ses contraintes. En cas de cession de ses parts, le prix de cession peut également être inférieur à la dernière valeur liquidative connue, le cédant étant susceptible de ne pas obtenir le prix qu’il souhaitait. En outre, ses parts peuvent ne pas être acceptées en tant que garantie dans le cadre d’un prêt.

Risques juridiques

Comme tout véhicule d’investissement, le Fonds peut voir sa responsabilité mise en jeu ou être appelé en garantie relativement à une des Sociétés Cibles dans laquelle il a investi. Ces évènements sont susceptibles de diminuer la capacité financière ou la rentabilité du Fonds.

Risques fiscaux

La modification des textes en vigueur applicables aux FPCI postérieurement à la date du Règlement est susceptible d’avoir un impact juridique, fiscal ou financier négatif pour le Fonds et ses souscripteurs. De plus, un investissement peut engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque investisseur. A cet égard, les informations figurant dans le Règlement reflètent l’état du droit au jour de l’établissement du Règlement et sont susceptibles d’évoluer significativement. Par conséquent, les souscripteurs doivent prendre tous conseils utiles auprès d’un professionnel qualifié sur les incidences d’un investissement, le Fonds ou la Société de Gestion ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité. Enfin, le Fonds est un FPCI dit fiscal. Par voie de conséquence, il doit respecter le Quota Fiscal visé à l’article 4.2.2 du Règlement. Or, la question de l’éligibilité des Sociétés Cibles à ce Quota Fiscal est sujette à interprétation de la loi fiscale française. Dès lors, il se peut qu’une Société Cible qui était considérée comme éligible ne le soit pas malgré toute la prudence et l’analyse de la Société de Gestion.

Risques de durabilité

Tout évènement ou toute situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir un impact négatif réel ou potentiel sur la valeur de l’investissement.

Risques liés à la stratégie de gestion mise en œuvre par le Fonds

Les sociétés dans lesquelles le Fonds sera investi seront des sociétés françaises. Par conséquent, l’évolution défavorable de l’environnement économique, politique ou social en France est susceptible d’affecter négativement la valeur du portefeuille du Fonds. En outre, compte tenu de la stratégie d’investissement du Fonds, ce dernier investira dans un seul secteur d’activité : l’immobilier. Toute évolution défavorable affectant ce secteur d’activité ou un secteur d’activité qui lui est lié pourrait avoir un impact significatif sur le rendement du Fonds. Les activités que souhaitent développer le Fonds peuvent rétrospectivement avoir fait l’objet d’une analyse erronée des opportunités de marché par les dirigeants et ne pas rencontrer le succès commercial escompté.

Les activités immobilières exercées par le Fonds, au travers des sociétés, peuvent être source de contentieux.

Le Fonds peut investir dans des instruments de taux et d’obligations, et par conséquent pourra être soumis :

• à un risque de taux : en cas de variation des taux, il existe un risque que la valeur des actifs dans lesquels le Fonds a investi baisse, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds ;

• à un risque de crédit, en cas de dégradation ou de défaillance d’un émetteur, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds.

NOTRE AMBITION POUR LES TERRITOIRES

Soutenir la croissance en région en mettant à disposition des immeubles modernes pour renforcer l’attractivité des territoires pour les entreprises

Augmenter le bien-être des occupants avec des espaces plus adaptés et agréables

Favoriser une croissance durable des territoires au travers d’une offre immobilière répondant à des exigences environnementales fortes

NOTRE AMBITION POUR VOUS

Diversifier les risques en constituant un portefeuille de participations diversifié sur plusieurs projets d’une durée de 3 ans et 7 ans

Mobiliser avec efficacité vos capitaux et atteindre un objectif de TRI supérieur à 7 %*.

Apporter de la croissance à votre capital1 en privilégiant des investissements à potentielle création de valeur

 

* Engagement non-contractuel. IMMOVAL /2020 comporte un risque de perte en capital.