Glossaire


 

 


 

Actif 

Un actif est un bien figurant dans le patrimoine d'une personne physique ou morale (société). Dans les produits pierre-papier, un actif désigne généralement un bien immobilier (un immeuble, un parc d'activité dans leur intégralité ou seulement une partie). 

 

Agrément AMF

L’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est indispensable à une société de gestion pour pouvoir exercer son activité.  Cet agrément est délivré après une vérification détaillée de la société (éléments financiers, organisation de la société, modalités de commercialisation de ses produits financiers...).  Cet agrément peut à tout moment être retiré après contrôle de l'AMF. Il est donc un gage de sécurité pour les investisseurs.

 

AMF 

L'Autorité des Marchés Financiers est un organisme public en charge de la régulation des acteurs et produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille, agrée et contrôle les sociétés de gestion de portefeuille. Elle accompagne également les professionnels en publiant régulièrement de la documentation. Sa mission est de veiller à la protection de l'épargne, à l'information des investisseurs et au respect des règles établies.

 

Assemblée générale

L'Assemblée Générale ordinaire a lieu  une fois par an (forme ordinaire, Code monétaire et Financier, article L214-73). Il s'agit de l'organe de contrôle de l'activité du véhicule d'investissement composée de l'universalité des associés (validation des comptes de l'exercice, validation de l'augmentation ou de la diminution du capital...

L'Assemblée Générale extraordinaire est quand elle réalisée quand il est nécessaire de prendre des décisions hors du commun comme la modification des statuts, l'augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie du véhicule...

 

Asset Manager

Un Asset Manager est une personne dont le rôle est la gestion des actifs immobiliers. Il est le garant de la rentabilité de ces derniers. Il a ainsi en charge l'analyse des risques, des choix d'investissement et des arbitrages. Il est en charge d'optimiser, puis de revendre dans les meilleures conditions possibles afin d'optimiser le retour sur investissement.

 

Augmentation de capital

Opération consistant à augmenter le capital du véhicule d'investissement en émettant de nouvelles parts ou actions. Ces capitaux supplémentaires permettent au véhicule d'acquérir ainsi de nouveaux immeubles.

 

Bail

Un bail en immobilier d'entreprise, tout comme dans le résidentiel, est un contrat établi entre le locataire et le propriétaire du bien immobilier. En immobilier d'entreprise, les baux sont généralement de 3ans, 6ans ou 9ans. On parle de "3/6/9". On peut aussi parler de bail 6ans ou 9 ans fermes. Cela signifie que dans le cadre des négociations, le locataires s'est engagé à ne pas le résilier avant 6 ans ou 9ans. 


Capital fixe

Le capital d'un véhicule d'investissement est fixe lorsque la limite de son capital est décorrelée des demandes de souscription ou des cessions de parts/actions. 

 

Capital variable 

La souscription de parts/actions est possible à tout moment tant que le capital maximal fixé dans les statuts n'est pas atteint. Le montant du capital varie donc continuellement selon les fluxs de souscription et de cession de parts/actions. 

 

Capital social 

Nombre de parts multiplié par la valeur nominale de la part. 

 

Cercle restreint d’investisseurs 

Un cercle restreint d’investisseurs est composé de personnes, autres que des investisseurs professionnels, dont le nombre est inférieur à 150.

 

CIF

Le CIF, Conseil en Investissement Financier, est un statut permettant à un Conseil en Gestion de Patrimoine (CGP) de recommander certains produits d'épargne ou d'investissement. Ce statut nécessite du Conseil en gestion  de patrimoine (CGP) un agrément AMF et une inscription au registre de l'ORIAS (registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Fiannce) par le biais d'une association professionnelle agréée par l'AMF.


Club deal

Les montants d’investissement dans l’immobilier d’entreprise sont souvent plus importants que dans l’immobilier d’habitation. Compte tenu des montants engagés, il est donc plus facile d’investir à plusieurs. Pour faciliter l’accès des investisseurs à ce type de biens,  Foncière Magellan crée des fonds selon un montage « Club Deal » qui réunit un nombre limité d’investisseurs  partageant les mêmes objectifs de rentabilité et de durée d’investissement.

 

Commission de gestion 

Honoraires perçues par la société de gestion en vue d'assurer la gestion administrative du véhicule d'investissement. 

 

Dépositaire

Le dépositaire est le teneur de comptes et le gardien de la propriété du fonds d'investissement. La directive AIFM exige qu'il :

  • Garde les actifs du FIA
  • Conserve ses instruments financiers
  • Suive l'évolution du passif
  • Contrôle le calcul de la valeur des parts

 

Diversification du risque

Stratégie d'investissement consistant à créer un portefeuille d'actifs différents dans l'objectif de diminuer le risque lié au portefeuille. En matière d'investissement en immobilier, on parle de diversification du risque lorsque par exemple les biens choisis sont situés dans diverses régions géographiques ou différents secteurs d'activités (bureaux, commerces, habitation...). 

 

    Effet de levier

    L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit. Il peut être financier (différentiel entre le rendement de l'investissement et le taux d'emprunt) ou fiscal (déductabilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers)

     

    ESG

    Une politique ESG désigne une politique associant les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Ces 3 critères forment les trois fondements de l'analyse extra-financière. Ils ont pour objectif  de mesurer la responsabilité des entreprises vis-à-vis de l’environnement et de leurs parties prenantes (salariés, partenaires, sous-traitants et clients).

    • Critère environnemental : la gestion des déchets, la réduction des émissions de gaz à effet de serre et la prévention des risques environnementaux....
    • Critère social : la prévention des accidents, la formation du personnel, le respect du droit des employés, la chaîne de sous-traitance (supply chain) et le dialogue social....
    • Critère de gouvernance : vérification de l’indépendance du conseil d’administration, de la structure de gestion et de la présence d’un comité de vérification des comptes...

    Il est nécessaire dans une stratégie de développement durable et d’investissement responsable de relier la performance financière d’une entreprise à son impact environnemental et social.

     

    FIA

    L’article L. 214-24 du Code Monétaire et Financier, définit les fonds d’investissements alternatifs au sens de la directive 2011/61/UE de la manière suivante :

    « Les fonds d’investissement relevant de la Directive 2011/61/ UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011, dits « FIA » :

    • lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent
    • ne sont pas des OPCVM

    Un FIA est un organisme de placement collectif, qui lève des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs, en vue de les investir, conformément à une politique d’investissement définie, dans l’intérêt de ces investisseurs.

    Il existe deux catégories de FIA :

    • Les FIA régulés  
    • Les autres FIA

    Sont des autres FIA, les fonds non mentionnées dans la liste limitative des FIA du Code Monétaire et Financier. Ils sont régulés par le Code Monétaire et Financier qui prévoit différentes mesures dérogatoires à la directive AIFM basés sur des critères de taille des actifs gérés, nature d’investisseurs…

     

    Fonds de capitalisation

    Un fonds de capitalisation est un véhicule qui réinvestit directement dans le fonds tous les revenus (dividendes, intérêts…) pour créer de la valeur et augmenter les plus-values potentielles.

     

    Fonds de distribution

    Un fonds de distribution est un véhicule qui reverse périodiquement à ses investisseurs tout ou partie des revenus. Ce fonds est adapté aux investisseurs qui souhaitent tirer un revenu régulier de leurs placements.

     

    FPCI

    Fonds Professionnels de Capital Investissement. Ce placement pierre-papier est réservé à des investisseurs avertis. Ces véhicules d'investissement bénéficient d'une fiscalité avantageuse puisqu'ils sont exonérés d'impôt sur le revenu à compter de la 6ème année de détention des titres (Art. 163 quinquies B et 150-0A III du code général des impôts). 

    Immobilier d'entreprise

    Alors que l'immobilier résidentiel concerne l'habitation, l'immobilier d'entreprise est relatif aux biens immobiliers utilisés par des sociétés. Il s’agit d'immeubles de bureaux, de commerces et de locaux industriels, mais aussi d'immeubles d’entrepôts, de logistique ou d'’hôtellerie…

    Foncière Magellan investit principalement dans des immeubles de bureaux ou locaux d'activités en région.

     

    ISR

    Investissement Socialement Responsable. Il représente l'application du développement durable à l'investissement. Cette approche consiste à prendre systématiquement en compte 3 dimensions : l'environnement, le sociétal et la gouvernance en sus des critères financiers lors d'investissement. 

     

    Label ISR

    Certification créée et soutenue par le Ministère des Finances qui vise à offrir un repère aux épargnants désireux de participer à une économie plus durable et  d' être socialement responsables à travers leur investissement. Les fonds labellisés ISR sont ainsi des placements qui visent à concilier performance financière et environnementale en finançant les entreprises qui contribuent au développement durable dans tous les secteurs d’activités. 

     

    Liquidité

    Un actif financier est dit liquide lorsqu’il peut être acheté ou vendu rapidement. La liquidité reflète donc la facilité avec laquelle cet actif peut être échangé. Ainsi, plus un marché est liquide, plus il est aisé, rapide et peu coûteux d’y réaliser des transactions.

     

    Mandat de gestion 

    Acte par lequel une personne (le mandant) donne procuration ou pouvoir à une autre personne (le mandataire) afin de la représenter dans la gestion de ses biens. Un mandat de gestion est alors établi définissant avec précision les types d'opérations et les limites applicables au portefeuille. 

     

    OPPCI 

    Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier. Véhicule d'investissement non coté destiné aux investisseurs professionnels qui collecte des fonds pour constituer un portefeuille principalement investi en actifs immobiliers.

    La gestion de l’OPPCI est assurée par une société de gestion agréée par l'AMF. Plus d'information 

     

    Pierre-Papier

    Cette image renvoie au fait que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre). Cela représente donc un placement immobilier sous forme d'actions au sein de sociétés immobilières. Ce type de placement immobilier particulier requiert donc de passer par l'intermédiaire d'une société de gestion.

     

    Personne Morale  

    Groupement dotée de la personnalité juridique. Cette entité est donc directement titulaire de droits et d'obligations en lieu et place des personnes physiques ou morales qui la composent ou qui l'ont créée  La personnalité morale permet généralement d'acquérir des biens meubles ou immeubles via un groupe de personnes physique. 

     

    Personne Physique

    Individu

     

    Property Manager 

    Personne dont le rôle est la gestion optimisée du parc immobilier. Il est en charge de la gestion opérationnelle quotidienne des immeubles, de la négociation des baux, de la supervision des travaux, de la gestion des relations avec les locataires...

     

    Risque de perte en capital

    Le capital et le rendement ne sont pas garantis. Ils dépendent de la situation du marché locatif, de la situation économique, de l’état des marchés immobiliers et financiers et des charges supportées par le véhicule d'investissement. En cas de baisse de la valeur des actifs sur la durée de votre placement, le montant que vous récupérerez pourra être inférieur à celui investi initialement.

     

    Risque de liquidité

    Il désigne la difficulté à vendre vos parts ou actions. Il peut se traduire, soit par une impossibilité effective de les vendre, soit par une décote dite d'illiquidité.

     

    SCPI

    Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle se définit d'après l’article L214-50 du Code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle). La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme (durée d'investissement préconisé par l’AMF  de 8 ans). Une SCPI ne peut être commercialisée sans un agrément AMF.

     

    SCPI de rendement

    SCPI dont la politique d'investissement vise à générer des revenus réguliers à ses associés en gérant un patrimoine immobilier. 

     

    SGP 

    Société de Gestion de Portefeuille

    Foncière Magellan est une société de gestion de portefeuilles en immobilier d’entreprise. Il s’agit d’une entité qui structure et gère des fonds d’investissements dont le sous-jacent est l’immobilier/la détention d’actifs immobiliers.

    De ce fait, elle s’adresse à une grande variété d’investisseurs aux profils différents.

    • Banques
    • Investisseurs privés
    • Directeurs immobiliers
    • CGPI

     

    Souscription

    Achat de parts/actions

     

      Statuts 

      Acte juridique signé entre les fondateurs d'une société fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc...) et ses modalités de fonctionnement. Une copie de la société est remise à l'épargnant préalablement à l'achat de parts/actions. 

       

      Véhicule/fonds d'investissement (ou private equity)

      Véhicule financier prenant la forme d'une personne morale et disposant de la faculté de réaliser des investissements, des placements ou de recevoir ceux‐ci ainsi que des actifs et des passifs.

      L'objet d'un fonds d'investissement est de réunir une somme d'argent (qu'on appelle la collecte) provenant d'un certain nombre d'épargnants pour l'investir ensuite dans un certain nombre d'actifs. L'intérêt est de permettre à des épargnants d'investir dans des actifs qu'ils n'auraient pu acheter en direct, faute de surface financière suffisante, ou au moins de diversifier les risques. 

       

      Valeur nominale

      Valeur de la part/action constituant le capital social

       

      Valeur vénale 

      La valeur vénale d'un immeuble correspond à la valeur estimée suite à une expertise quinquennale conduite par un expert indépendant agréé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

       

      Valorisation 

      Evolution de la valeur des parts d'une société liée aux valeurs d'expertise successives de ses actifs immobiliers.