Glossaire


 

 


 

Actif 

Un actif est un bien figurant dans le patrimoine d'une personne physique ou morale (société). Dans les produits dits "pierre-papier", un actif désigne généralement un bien immobilier (un immeuble, un parc d'activité dans leur intégralité ou seulement une partie).

 

Agrément AMF

L’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est indispensable à une société de gestion pour pouvoir exercer son activité. Cet agrément est délivré après une vérification détaillée de la société (éléments financiers, organisation de la société, modalités de commercialisation de ses produits financiers...).

L'agrément peut à tout moment être retiré après contrôle de l'AMF. Il est donc un gage de sécurité pour les investisseurs.

 

AMF (Autorité des Marchés Financiers)

L'AMF est un organisme public en charge de la régulation des acteurs et des produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille, agrée et contrôle les Sociétés de Gestion de portefeuille. Elle accompagne également les professionnels en publiant régulièrement de la documentation. Sa mission est de veiller à la protection de l'épargne, à l'information des investisseurs et au respect des règles établies.

 

Assemblée Générale

L'Assemblée Générale ordinaire a lieu une fois par an (forme ordinaire, Code monétaire et Financier, article L214-73). Il s'agit de l'organe de contrôle de l'activité du véhicule d'investissement (validation des comptes de l'exercice, validation de l'augmentation ou de la diminution du capital...), composée de l'universalité des associés.

L'Assemblée Générale extraordinaire est, quant à elle, réalisée quand il est nécessaire de prendre des décisions hors-du-commun, telles que : la modification des statuts, l'augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie du véhicule...

 

Asset Manager

Un Asset Manager est une personne dont le rôle est la gestion des actifs immobiliers. Il est le garant de la rentabilité de ces derniers. Il a ainsi en charge l'analyse des risques, des choix d'investissement et des arbitrages. L'Asset Manager doit également optimiser, puis revendre dans les meilleures conditions possibles afin d'optimiser le retour sur investissement.

 

Augmentation de capital

Il s'agit d'une opération consistant à augmenter le capital du véhicule d'investissement, en émettant de nouvelles parts ou actions. Ces capitaux supplémentaires permettent au véhicule ainsi d'acquérir de nouveaux immeubles.

 

Bail

Un bail en immobilier d'entreprise, tout comme dans le résidentiel, est un contrat établi entre le locataire et le propriétaire du bien immobilier. En immobilier d'entreprise, les baux sont généralement de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. On parle alors de "3/6/9". Les baux peuvent également être de 6 ans ou 9 ans fermes. Cela signifie que, dans le cadre des négociations, le locataires s'est engagé à ne pas le résilier avant 6 ans ou 9 ans. 


Capital fixe

Le capital d'un véhicule d'investissement est fixe lorsque la limite de son capital est décorrélée des demandes de souscription ou des cessions de parts/ actions. 

 

Capital variable 

La souscription de parts/ actions est possible à tout moment, tant que le capital maximal fixé dans les statuts n'est pas atteint. Le montant du capital varie donc continuellement selon les flux de souscription et de cession de parts/ actions. 

 

Capital social 

C'est le nombre de parts multiplié par la valeur nominale de la part. 

 

Cercle restreint d’investisseurs 

Un cercle restreint d’investisseurs est composé de personnes, autres que des investisseurs professionnels, dont le nombre est inférieur à 150.

 

CIF (Conseil en Investissement Financier)

Le CIF est un statut permettant à un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) de recommander certains produits d'épargne ou d'investissement. Ce statut nécessite du CGP un agrément AMF et une inscription au registre de l'ORIAS (Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, banque et finance) par le biais d'une association professionnelle, agréée par l'AMF.

 

Club Deal

Les montants d’investissement dans l’immobilier d’entreprise sont souvent plus importants que dans l’immobilier d’habitation. C'est pourquoi, compte-tenu des montants engagés, il est plus facile d’investir à plusieurs.

Pour faciliter l’accès des investisseurs à ce type de biens, Foncière Magellan crée des fonds selon un montage appelé "Club Deal", qui réunit un nombre limité d’investisseurs partageant les mêmes objectifs de rentabilité et de durée d’investissement.

 

Commission de gestion 

Honoraires perçues par la Société de Gestion en vue d'assurer la gestion administrative du véhicule d'investissement. 

 

Dépositaire

Le dépositaire est le teneur de comptes et le gardien de la propriété du fonds d'investissement. La directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers) exige que le dépositaire :

  • garde les actifs du FIA (Fonds d'Investissement Alternatif)
  • conserve ses instruments financiers
  • suive l'évolution du passif
  • contrôle le calcul de la valeur des parts

 

Diversification du risque

C'est une stratégie d'investissement consistant à créer un portefeuille d'actifs différents, dans l'objectif de diminuer le risque lié au portefeuille. En matière d'investissement en immobilier, on parle de diversification du risque lorsque, par exemple, les biens choisis sont situés dans diverses régions géographiques ou différents secteurs d'activités (bureaux, commerces, habitation...). 

 

    Effet de levier

    L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit. Il peut être financier (différentiel entre le rendement de l'investissement et le taux d'emprunt) ou fiscal (déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers).

     

    ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance)

    Une politique ESG désigne une politique associant les critères : environnementaux, sociaux et de gouvernance. Ces trois critères forment les trois fondements de l'analyse extra-financière. Ils ont pour objectif de mesurer la responsabilité des entreprises vis-à-vis de l’environnement et de leurs parties prenantes (salariés, partenaires, sous-traitants et clients).

    • Critère environnemental : la gestion des déchets, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la prévention des risques environnementaux....
    • Critère social : la prévention des accidents, la formation du personnel, le respect du droit des employés, la chaîne de sous-traitance (supply chain), le dialogue social....
    • Critère de gouvernance : vérification de l’indépendance du conseil d’administration, de la structure de gestion, de la présence d’un comité de vérification des comptes...

    Il est nécessaire, dans une stratégie de développement durable et d’investissement responsable, de relier la performance financière d’une entreprise à son impact socio-environnemental.

     

    FIA (Fonds d'Investissement Alternatif)

    L’article L. 214-24 du Code Monétaire et Financier définit les fonds d’investissement alternatifs au sens de la directive 2011/61/UE :

    « Les fonds d’investissement relevant de la Directive 2011/61/ UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011, dits "FIA" :

    • lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir dans l’intérêt de ces investisseurs conformément à une politique d’investissement, que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent
    • ne sont pas des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilière) »

    Autrement dit, un FIA est un organisme de placement collectif, qui lève des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs, en vue de les investir conformément à une politique d’investissement définie dans l’intérêt de ces investisseurs.

    Il existe deux catégories de FIA :

    • Les FIA régulés  
    • Les autres FIA : les fonds non-mentionnées dans la liste limitative des FIA du Code Monétaire et Financier. Ils sont régulés par le Code Monétaire et Financier qui prévoit différentes mesures dérogatoires à la directive AIFM, basées sur des critères de taille des actifs gérés, de nature d’investisseurs…

    Fonds de capitalisation

    Un fonds de capitalisation est un véhicule qui réinvestit directement dans le fonds tous les revenus (dividendes, intérêts…) pour créer de la valeur et augmenter les plus-values potentielles.

     

    Fonds de distribution

    Un fonds de distribution est un véhicule qui reverse périodiquement à ses investisseurs tout ou partie des revenus. Ce fonds est adapté aux investisseurs qui souhaitent tirer un revenu régulier de leurs placements.

     

    FPCI (Fonds Professionnels de Capital Investissement)

    Ce placement "pierre-papier" est réservé à des investisseurs avertis. Ces véhicules d'investissement bénéficient d'une fiscalité avantageuse puisqu'ils sont exonérés d'impôt sur le revenu, à compter de la 6ème année de détention des titres (Art. 163 quinquies B et 150-0A III du code général des impôts).

     

    Immobilier d'entreprise

    Alors que l'immobilier résidentiel concerne l'habitation, l'immobilier d'entreprise est relatif aux biens immobiliers utilisés par des sociétés. Il s’agit d'immeubles de bureaux, de commerces et de locaux industriels, mais aussi d'immeubles d’entrepôts, de logistique ou d'’hôtellerie…

    Foncière Magellan investit principalement dans des immeubles de bureaux ou locaux d'activités en région.

     

    ISR (Investissement Socialement Responsable)

    L'ISR est l'application du développement durable à l'investissement. Cette approche consiste à prendre systématiquement en compte trois dimensions : l'environnement, le sociétal et la gouvernance en plus des critères financiers, lors d'investissement. 

     

    Label ISR

    Cette certification, créée et soutenue par le Ministère des Finances, vise à offrir un repère aux épargnants désireux de participer à une économie plus durable et d' être socialement responsables via leur investissement. Les fonds labellisés ISR sont ainsi des placements qui tendent à concilier performance financière et environnementale, en finançant les entreprises qui contribuent au développement durable dans tous les secteurs d’activités. 

     

    Liquidité

    Un actif financier est dit "liquide", lorsqu’il peut être acheté ou vendu rapidement. La liquidité reflète donc la facilité avec laquelle cet actif peut être échangé. Ainsi, plus un marché est liquide, plus il est aisé, rapide et peu coûteux d’y réaliser des transactions.

     

    Mandat de gestion 

    Acte par lequel une personne (le mandant) donne procuration ou pouvoir à une autre personne (le mandataire) afin de la représenter dans la gestion de ses biens. Un mandat de gestion est alors établi définissant avec précision les types d'opérations et les limites applicables au portefeuille. 

     

    OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier)

    Ce véhicule d'investissement non-coté est destiné aux investisseurs professionnels, qui collectent des fonds pour constituer un portefeuille principalement investi en actifs immobiliers.

    La gestion de l’OPPCI est assurée par une Société de Gestion agréée par l'AMF. Plus d'informations 

     

    Pierre-papier

    Cette image renvoie au fait que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre). Cela représente donc un placement immobilier sous forme d'actions au sein de sociétés immobilières. Ce type de placement immobilier particulier requiert donc de passer par l'intermédiaire d'une société de gestion.

     

    Personne morale  

    Groupement doté de la personnalité juridique. Cette entité est donc directement titulaire de droits et d'obligations en lieu et place des personnes physiques ou morales qui la composent ou qui l'ont créée  La personnalité morale permet généralement d'acquérir des biens meubles ou immeubles, via un groupe de personnes physique. 

     

    Personne physique

    Individu

     

    Property Manager 

    Personne dont le rôle est la gestion optimisée du parc immobilier. Il est en charge de la gestion opérationnelle quotidienne des immeubles, de la négociation des baux, de la supervision des travaux, des relations avec les locataires...

     

    Risque de perte en capital

    Le capital et le rendement ne sont pas garantis. Ils dépendent de la situation du marché locatif, de la situation économique, de l’état des marchés immobiliers et financiers, mais aussi des charges supportées par le véhicule d'investissement. En cas de baisse de la valeur des actifs sur la durée du placement, le montant récupéré pourra être inférieur à celui investi initialement.

     

    Risque de liquidité

    Il désigne la difficulté à vendre ses parts/ actions. Il peut se traduire, soit par une impossibilité effective de les vendre, soit par une décote dite d'illiquidité.

     

    SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

    Une SCPI se définit, d'après l’article L214-50 du Code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle). La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme (durée d'investissement préconisé par l’AMF  de 8 ans). Une SCPI ne peut être commercialisée sans un agrément AMF.

     

    SCPI de rendement

    SCPI dont la politique d'investissement vise à générer des revenus réguliers à ses associés en gérant un patrimoine immobilier. 

     

    SGP (Société de Gestion de Portefeuille)

    Il s’agit d’une entité qui structure et gère des fonds d’investissement, dont le sous-jacent est l’immobilier/ la détention d’actifs immobiliers. Elle s’adresse donc à une grande variété d’investisseurs, aux profils différents : banques, investisseurs privés, Directeurs Immobiliers, CGPI...

    Foncière Magellan est une Société de Gestion de Portefeuille en immobilier d’entreprise.

     

    Souscription

    Achat de parts/actions

     

      Statuts 

      Acte juridique signé entre les fondateurs d'une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc...) et ses modalités de fonctionnement. Une copie de la société est remise à l'épargnant préalablement à l'achat de parts/actions. 

       

      Véhicule/ fonds d'investissement (ou private equity)

      Il s'agit d'un véhicule financier prenant la forme d'une personne morale et disposant de la faculté à réaliser des investissements, des placements ou à recevoir ceux‐ci ainsi que des actifs et des passifs.

      L'objectif d'un fonds d'investissement est de réunir une somme d'argent (appelée "la collecte") provenant de plusieurs épargnants pour l'investir ensuite dans un certain nombre d'actifs. L'intérêt est de permettre à des épargnants d'investir dans des actifs, qu'ils n'auraient pu acheter en direct faute de surface financière suffisante, et/ou d'investir en diversifiant les risques. 

       

      Valeur nominale

      Valeur de la part / action constituant le capital social.

       

      Valeur vénale 

      La valeur vénale d'un immeuble correspond à la valeur estimée suite à une expertise quinquennale conduite par un expert indépendant agréé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

       

      Valorisation 

      Evolution de la valeur des parts d'une société liée aux valeurs d'expertise successives de ses actifs immobiliers.