IMMOVAL 2020

FPCI

CLÔTURÉ

INVESTIR DANS LE RENOUVELLEMENT URBAIN EN RÉGIONS

Le FPCI IMMOVAL /2020 est une solution de capitalisation en Private Equity Immobilier visant la constitution d’un portefeuille de prises de participation en capital dans des opérations immobilières tertiaires en région.

IMMOVAL/2020 a vocation à favoriser une croissance durable des territoires en accompagnant le renouvellement urbain des régions à travers le développement de projets immobiliers à forte création de valeur (value added) : rénovation, transformation et amélioration d'actifs pour faire face aux enjeux environnementaux  et enjeux sociétaux de demain (bilan carbone, attractivité des métropoles régionales et évolution des besoins des usagers...).

La transformation des actifs immobiliers se pose en effet comme un enjeu majeur de la prochaine décennie. 

SOLUTION DE CAPITALISATION

Une performance provenant de la création de valeur des investissements réalisés

 

La performance et le capital ne sont pas garantis

Une thématique : le renouvellement urbain

L'ambition : rénover, transformer et améliorer les immeubles pour faire face aux enjeux environnementaux et sociétaux de demain

Fiscalité différenciante (*)

Éligibilité au 150 O B ter - Remploi de produits de cession 

Hors Assiette IFI

Personnes physiques : exonération de l'impôt sur les plus-values

Personnes morales : Taux d'IS sur les plus values à 15%

* La fiscalité dépend de la situation de chaque souscripteur et peut évoluer dans le temps. Il est recommandé aux souscripteurs d’étudier leur situation fiscale avec leur conseiller fiscal.

Dynamisme des régions

Les régions bénéficient d'une croissance démographique et économique supérieure à la moyenne française*

* Source : INSEE

SOUSCRIPTION

100 000€

SOUSCRIPTION MINIMUM

6 ANS

DURÉE DE VIE DU FONDS

À COMPTER DU 31/12/2020 (prorogeable 2 fois 1 an à l'initiative de la SGP)

30/09/2021

FIN DE LA PÉRIODE DE SOUSCRIPTION

50 M€

OBJECTIF DE COLLECTE

PERFORMANCE DU FONDS

3 603 053,59€

ACTIF NET PARTS A

4 385

NOMBRE DE TITRES A EN CIRCULATION

821,67€

VALEUR LIQUIDATIVE PART A

7% PAR AN*

SUR LA DURÉE DE VIE DU FONDS (6 à 8 ans) NET DE FRAIS DE GESTION

TRI CIBLE

 

* Objectif de performance/rendement non-garanti. Le FPCI Immoval 2020 présente un risque de perte en capital.  

IMMOVAL /2020 accompagne le financement d’opérations immobilières à forte création de valeur en région. Les capitaux collectés sont investis dans des projets immobiliers tertiaires, situés au sein d’aires urbaines dynamiques. Ils ont vocation à contribuer à une croissance durable des territoires en participant au renouvellement urbain. 

 

LES STRATÉGIES DE CRÉATION DE VALEUR ADOPTÉES

IMMEUBLE

ACQUISITION

Dans les grandes métropoles françaises

A TITRE PRINCIPAL
Des immeubles sous-évalués/ à potentiel locatif/ avec une constructibilité résiduelle
Des immeubles vacants neufs ou en VEFA, nécessitant un travail d’asset management locatif

A TITRE ACCESSOIRE
Des sociétés de promotion immobilière,
Des sociétés ayant une activité commerciale liée au secteur de l’immobilier,
Des sociétés foncières non-côtées

GESTION

GESTION

STRATÉGIE TRAVAUX
Rénovation et restructuration

STRATÉGIE LOCATIVE
Renégociation des conditions locatives,
Location / relocation des surfaces vacantes

STRUCTURATION
Optimisation du financement des opérations (dette)
 

CESSION

CESSION

REVENTE DES IMMEUBLES
À des investisseurs institutionnels ou privés
À des promoteurs chargés de l’opération de développement sur la base des autorisations de construire obtenues

DERNIÈRE ACQUISITION

IMMEUBLE AÉRIS (35)

LOCALISATION : RENNES
NOMBRE DE M² : 7 930m²

Le FPCI IMMOVAL 2020 a pris part au financement du projet d'un immeuble de bureaux en l'état de futur achèvement, au coeur d'un pôle tertiaire dynamique de Rennes Métropole. Cet immeuble développera une surface utile de 7.930 m² et 130 places de parking. Le projet dispose d'une très bonne desserte routière et d’une proximité immédiate avec la nouvelle ligne de métro (ligne B mise en service juin 2021). Livré fin 2022, l'immeuble bénéficiera de la certification BREEAM "Very Good".

Pour cette opération, la stratégie retenue est une revente de l'immeuble après commercialisation de 100% des surfaces dans l'année de la livraison.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

SITE DE LA JANAIS (35)

LOCALISATION : RENNES
NOMBRE DE M² : 21 000 m²

Le FPCI IMMOVAL 2020 a acquis 3 bâtiments industriels au sein d'un foncier d'une emprise de 21 hectares. Ce terrain est situé dans le secteur ouest ancien site de production du constructeur automobile PSA situé sur les communes de Saint Jacques-de-la-Lande et de Chartres de Bretagne. Un important travail de restructuration, de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique du parc sera mené jusqu’en 2026.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

IMMEUBLES VELITIS & TITANE (78)

LOCALISATION : Vélizy-Villacoublay

 

Le FPCI IMMOVAL 2020 a fait l’acquisition, le 30 juin 2021, de deux actifs à restructurer dans le Grand Paris : Vélitis & Titane. Les deux immeubles sont situés au cœur de Vélizy-Villacoublay, premier marché tertiaire de la deuxième couronne sud avec plus de 3,3 millions de mètres carrés.

Le Vélitis est un immeuble de bureaux composé de 5 282 m² de bureaux, de 278 m² d'archives et de 411 emplacements de parkings. Le bâtiment fera l’objet d'un important travail d'asset management (rénovation et amélioration de sa situation locative).

Le Titane est un immeuble curé et désamianté. Des droits à construire pour près de 7 000 m² vont être cédés pour permettre l'édification d'un nouvel immeuble, qui sera proposé à des acteurs du coworking et du coliving.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

ENSEMBLE IMMOBILIER CHÂTEAU ROUGE (59)

LOCALISATION : Marcq-en-Barœul | Lille

 

Foncière Magellan a fait l'acquisition, près de Lille, de 4 bâtiments de bureaux nommés « Château Rouge », pour le compte du fonds IMMOVAL 2020. Signée fin décembre 2021, il s'agit de la dernière opération immobilière de ce FPCI...

L’ensemble immobilier multilocataires est composé de :
- 4 bâtiments à usage de bureaux élevés sur 6 étages, d’une surface totale 15.943 m²
- et d’un parking aérien de 605 places de stationnement.

L’opération immobilière Château Rouge possède un vrai potentiel de création de valeur (rénovation et relocation des surfaces, réserve foncière) et correspond ainsi à la stratégie du fonds IMMOVAL 2020.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

FPCI

FONDS PROFESSIONNEL DE CAPITAL INVESTISSEMENT

SEMESTRIELLE

FRÉQUENCE DE VALORISATION

09/09/2019

DATE D'AGRÉMENT

SRI 6/7

Syntetic Risk Indicator : 1 étant le risque le plus faible et 7 le risque le plus élevé. 1 ne signifiant pas absence de risque. 

FRAIS

3% HT DE L'ACTIF NET

DONT 1% RÉTROCÉDÉ AUX DISTRIBUTEURS

RÉMUNÉRATION ANNUELLE DE GESTION

0,5% DE L'ACTIF NET

FRAIS DE FONCTIONNEMENT

 

5% MAX

DROIT D'ENTRÉE

 

 

PRINCIPAUX RISQUES

Risques inhérents à tout investissement en capital

Le Fonds a vocation à financer des Sociétés Cibles en capital et en quasi fonds propres. Sa performance est donc directement liée à la performance des Sociétés Cibles dans lesquelles il est investi, laquelle est soumise à de nombreux aléas tels que notamment : retournement du secteur d’activité, récession dans la zone géographique, modification substantielle apportée à l’environnement juridique et fiscal, évolution défavorable des taux de change ou d’intérêt. Ces Sociétés Cibles peuvent être sensibles aux phases descendantes du cycle économique du secteur dans lequel elles exercent leurs activités.

Risques d’illiquidité des actifs du Fonds

Le Fonds est un fonds de capital investissement qui sera investi dans des titres non cotés sur un Marché. Ces titres sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le Fonds aura pour objectif d’organiser la cession de ses Participations dans les meilleures conditions, il ne peut être exclu que le Fonds éprouve des difficultés à céder de telles Participations dans les délais et à un niveau de prix souhaité.

Risques liés à l’estimation des charges

Compte tenu de la nature des actifs des Sociétés Cibles du Fonds (biens immobiliers avec travaux et / ou rénovations), l’estimation des coûts induits reste soumise à l’aléa immobilier.

Risques liés à l’estimation de la valeur des Sociétés Cibles

Les Sociétés Cibles font l’objet d’évaluations selon les méthodes de valorisation des actifs du secteur immobilier. Ces évaluations sont destinées à estimer périodiquement l’évolution de la valeur des actifs en portefeuille et à calculer la valeur liquidative des parts du Fonds. Quel que soit le soin apporté à ces évaluations, les valeurs liquidatives sont susceptibles de ne pas refléter la valeur exacte du portefeuille du Fonds.

Risque de diversification insuffisante

La diversification des projets peut être réduite, dans la mesure où elle dépend du montant total des sommes souscrites par les souscripteurs dans le Fonds.

Caractère imprévisible des Distributions

Le remboursement des capitaux investis et les plus-values, le cas échéant, relatifs à un investissement initial se feront généralement par des distributions qui se réaliseront seulement plusieurs années après l’investissement initial. De telles distributions sont par nature imprévisibles et peuvent se produire plus tôt ou plus tard que les prévisions de la Société de Gestion. Les porteurs de parts ne doivent pas espérer des retours sur investissement significatifs avant plusieurs années suivant leur investissement.

Risques liés au blocage des rachats de parts

Les demandes de rachat de Parts ne sont pas autorisées pendant la Période de blocage, soit la durée de vie du Fonds.

Risques liés aux cessions de parts

Les porteurs de parts doivent être conscients de la nature long terme de leur investissement. Les parts du Fonds ne peuvent être vendues ou transférées sans avoir averti la Société de Gestion en conformité avec la documentation juridique du Fonds (article 10 ci-dessous). Il n’y a pas de marché organisé pour les parts et la Société de Gestion n’a pas connaissance qu’un tel marché puisse se développer dans l’avenir. Ainsi, un porteur de parts peut ne pas être en mesure de trouver une liquidité pour son investissement dans le Fonds dans un délai compatible avec ses contraintes. En cas de cession de ses parts, le prix de cession peut également être inférieur à la dernière valeur liquidative connue, le cédant étant susceptible de ne pas obtenir le prix qu’il souhaitait. En outre, ses parts peuvent ne pas être acceptées en tant que garantie dans le cadre d’un prêt.

Risques juridiques

Comme tout véhicule d’investissement, le Fonds peut voir sa responsabilité mise en jeu ou être appelé en garantie relativement à une des Sociétés Cibles dans laquelle il a investi. Ces évènements sont susceptibles de diminuer la capacité financière ou la rentabilité du Fonds.

Risques fiscaux

La modification des textes en vigueur applicables aux FPCI postérieurement à la date du Règlement est susceptible d’avoir un impact juridique, fiscal ou financier négatif pour le Fonds et ses souscripteurs. De plus, un investissement peut engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque investisseur. A cet égard, les informations figurant dans le Règlement reflètent l’état du droit au jour de l’établissement du Règlement et sont susceptibles d’évoluer significativement. Par conséquent, les souscripteurs doivent prendre tous conseils utiles auprès d’un professionnel qualifié sur les incidences d’un investissement, le Fonds ou la Société de Gestion ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité. Enfin, le Fonds est un FPCI dit fiscal. Par voie de conséquence, il doit respecter le Quota Fiscal visé à l’article 4.2.2 du Règlement. Or, la question de l’éligibilité des Sociétés Cibles à ce Quota Fiscal est sujette à interprétation de la loi fiscale française. Dès lors, il se peut qu’une Société Cible qui était considérée comme éligible ne le soit pas malgré toute la prudence et l’analyse de la Société de Gestion.

Risques liés à la stratégie de gestion mise en œuvre par le Fonds

Les sociétés dans lesquelles le Fonds sera investi seront des sociétés françaises. Par conséquent, l’évolution défavorable de l’environnement économique, politique ou social en France est susceptible d’affecter négativement la valeur du portefeuille du Fonds. En outre, compte tenu de la stratégie d’investissement du Fonds, ce dernier investira dans un seul secteur d’activité : l’immobilier. Toute évolution défavorable affectant ce secteur d’activité ou un secteur d’activité qui lui est lié pourrait avoir un impact significatif sur le rendement du Fonds. Les activités que souhaitent développer le Fonds peuvent rétrospectivement avoir fait l’objet d’une analyse erronée des opportunités de marché par les dirigeants et ne pas rencontrer le succès commercial escompté.

Les activités immobilières exercées par le Fonds, au travers des sociétés, peuvent être source de contentieux.

Le Fonds peut investir dans des instruments de taux et d’obligations, et par conséquent pourra être soumis :

• à un risque de taux : en cas de variation des taux, il existe un risque que la valeur des actifs dans lesquels le Fonds a investi baisse, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds ;

• à un risque de crédit, en cas de dégradation ou de défaillance d’un émetteur, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds.

NOTRE AMBITION POUR LES TERRITOIRES

Soutenir la croissance en région en mettant à disposition des immeubles modernes pour renforcer l’attractivité des territoires pour les entreprises

Augmenter le bien-être des occupants avec des espaces plus adaptés et agréables

Favoriser une croissance durable des territoires au travers d’une offre immobilière répondant à des exigences environnementales fortes

NOTRE AMBITION POUR VOUS

Diversifier les risques en constituant un portefeuille de participations diversifié sur plusieurs projets d’une durée de 3 ans et 7 ans

Mobiliser avec efficacité vos capitaux et atteindre un objectif de TRI supérieur à 7 %1.

Apporter de la croissance à votre capital1 en privilégiant des investissements à potentielle création de valeur

 

1 Engagement non-contractuel. IMMOVAL /2020 comporte un risque de perte en capital.